在物業(yè)服務(wù)水平有待提升，物業(yè)服務(wù)糾紛頻發(fā)的當(dāng)下。越來越多的業(yè)主曾經(jīng)或正在產(chǎn)生不交或者少交物業(yè)費(fèi)的念頭。
日前，云南嵩明縣人民法院審理了一起物業(yè)費(fèi)糾紛案件，原告是一家物業(yè)公司，被告是因?yàn)椴粷M物業(yè)公司服務(wù)整整三年沒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。業(yè)主稱，物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，小區(qū)環(huán)境臟亂差，停車位管理混亂，存在安全隱患，物業(yè)公司動(dòng)不動(dòng)就停水停電催繳物業(yè)費(fèi)。聽上去，這位業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由是不是很充分，可結(jié)果他敗訴了，法院判決其在15日內(nèi)支付三年全部欠繳的物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。雙方互付對待給付義務(wù)。從這個(gè)道理上說，物業(yè)公司如果沒有按照合同約定履行好服務(wù)義務(wù)即構(gòu)成違約，業(yè)主理應(yīng)具有不支付或者少支付物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。然而當(dāng)物業(yè)公司將業(yè)主訴至法院，追索其欠繳的物業(yè)費(fèi)。業(yè)主抗辯的理由可謂五花八門，但總體而言，敗訴居多！究其原因，我認(rèn)為最主要有以下兩點(diǎn)：
1.司法裁判對業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”的認(rèn)定多“從嚴(yán)把握”。
2.欠費(fèi)業(yè)主對物業(yè)公司未按合同約定履行服務(wù)義務(wù)舉證難度大。
讀到這里，你是不是深深的emo了，還是準(zhǔn)備躺平了。其實(shí)大可不必，因?yàn)樵谒痉▽?shí)踐中，也有少數(shù)業(yè)主少交或不交物業(yè)費(fèi)的理由獲得了支持。今天我就和大家分享幾個(gè)實(shí)踐中的案例，相信無論對于想要維護(hù)自身權(quán)益的業(yè)主還是對于物業(yè)公司都具有啟發(fā)意義。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，少交物業(yè)費(fèi)請求可能獲支持
在業(yè)主主張拒交少交物業(yè)費(fèi)的理由中，物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量有瑕疵占比最高。這種主張能否得到法院的支持，從司法裁判的實(shí)例看，關(guān)鍵看物業(yè)服務(wù)不到位或質(zhì)量有瑕疵的嚴(yán)重程度。一般而言，只有物業(yè)公司完全不履行物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)義務(wù)或者合同履行存在重大瑕疵，嚴(yán)重到構(gòu)成“根本違約”的情況下，才有可能得到支持，且通常情況下，少交物業(yè)費(fèi)的請求相較于拒交物業(yè)費(fèi)的請求更容易得到支持。
比如，在趙某與天津某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中，趙某舉證證明了監(jiān)控和路燈大部分不能用，道路損壞嚴(yán)重，道路方磚下沉，車位和草坪雜草叢生、綠化樹木死亡40%等該物業(yè)公司未按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)的情形，法院在綜合考量物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)存在瑕疵等實(shí)際情況，酌定趙某向物業(yè)公司按照90%的比例繳納欠費(fèi)期間的物業(yè)費(fèi)五千余元。
物業(yè)公司超過訴訟時(shí)效追索物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可請求相應(yīng)免責(zé)
目前，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為3年。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，時(shí)效屆滿后，債務(wù)人獲得訴訟時(shí)效抗辯權(quán)。
在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，法定的訴訟時(shí)效期間是3年，超過3年訴訟時(shí)效，物業(yè)公司便會(huì)對物業(yè)費(fèi)的該筆債權(quán)喪失勝訴權(quán)。關(guān)于3年訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)，一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，物業(yè)公司要求業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的訴訟時(shí)效期間應(yīng)從最后一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的履行期間屆滿之日計(jì)算。
比如，曹某與北京市某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中，法院認(rèn)為，物業(yè)公司能提供的催繳業(yè)主欠費(fèi)的時(shí)間是2016年7月，其對2012年9月-2013年8月的物業(yè)費(fèi)主張已經(jīng)超出3年的訴訟時(shí)效，所以不能得到支持。
對于物業(yè)公司，需要注意的是，應(yīng)注意主張權(quán)利的時(shí)間限制，避免超過訴訟時(shí)效。主動(dòng)收集、保存訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)材料。
對于業(yè)主，應(yīng)當(dāng)有訴訟時(shí)效的意識，當(dāng)認(rèn)為物業(yè)公司主張的物業(yè)費(fèi)債權(quán)超過訴訟時(shí)效時(shí)，應(yīng)提出明確抗辯，因?yàn)槿绻x務(wù)人未提出訴訟時(shí)效抗辯，法院不會(huì)主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁決。
物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主提出抗辯的，法院支持
舉個(gè)簡單的例子，一個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本來是1元/平方米·月，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主共同決定，而僅僅是根據(jù)公司運(yùn)行成本或者自行聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估后，按照1.5元的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取費(fèi)用，屬于擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
這是有明確依據(jù)的，即《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，“物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。”
比如，在河北省某物業(yè)公司與趙某的物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中，法院即以物業(yè)公司未提交前期物業(yè)服務(wù)合同或其與業(yè)主雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，亦未提交自身物業(yè)服務(wù)等級證明文件，故物業(yè)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照所在地物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)格，而不支持物業(yè)公司所主張的較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
部分地方存在特殊規(guī)定，特定情形下物業(yè)費(fèi)可不交或少交
物業(yè)公司起訴業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主進(jìn)行抗辯時(shí)，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注所在地區(qū)的行業(yè)法規(guī)，看是否存在物業(yè)費(fèi)免交的特殊規(guī)定。目前，正值疫情期間，一些地方出臺了物業(yè)費(fèi)減免的相關(guān)政策，也需要予以關(guān)注。
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