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土增稅清算與審核應(yīng)對(duì)公開課

課程背景：    
房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)稅費(fèi)貢獻(xiàn)占到地方財(cái)政的一半，由于房地產(chǎn)景氣度不足，政府為了解決財(cái)政壓力，開源節(jié)流并舉。一方面提振樓市消費(fèi)、松綁住房限購(gòu)政策；一方面開始發(fā)行包含50年期在內(nèi)的超長(zhǎng)期特別國(guó)債。各級(jí)稅務(wù)部門也主動(dòng)作為、挖潛增收，確保“顆粒歸倉(cāng)”。
土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)三大主稅之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的稅種，尤其是清算規(guī)則復(fù)雜、工作內(nèi)容繁雜，涉及專業(yè)知識(shí)多，企業(yè)需要提供大量證明材料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如果經(jīng)驗(yàn)不足將導(dǎo)致稅負(fù)彈性較大，因此受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的重視。近期稅務(wù)總局統(tǒng)一部署，要求中介機(jī)構(gòu)全面退出土增稅清算審核服務(wù)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)親自上陣審核。
另外，稅務(wù)機(jī)關(guān)也加大了土地增值稅征管力度，例如，深圳稅務(wù)稽查局對(duì)通知申報(bào)而拒不申報(bào)的行為認(rèn)定為偷稅，處以50%的罰款，如深稅三稽罰告〔2023〕158 號(hào)、深稅二稽罰〔2024〕13 號(hào)，而2024年中山市某置業(yè)公司因類似業(yè)務(wù)被稅務(wù)罰款約2.3億元。其他地方，以前核定征收的項(xiàng)目被撤銷，如南京稅務(wù)發(fā)布的建稅撤〔2023〕8號(hào)，企業(yè)注銷的要恢復(fù)稅務(wù)登記或者追究股東責(zé)任。
其實(shí)，降低土地增值稅也有規(guī)律可循，在總成本確定的前提下，企業(yè)提前進(jìn)行合理規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、合理安排清算時(shí)點(diǎn)、選擇正確的成本分?jǐn)偡椒?、積極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

課程亮點(diǎn)：    
1．系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；
2．現(xiàn)場(chǎng)解決清算中焦點(diǎn)爭(zhēng)議問題；
3．全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維；
4．全面剖析真實(shí)成功的籌劃案例。

課程大綱：
一、當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施
1．當(dāng)前土地增值稅清算形勢(shì)
2．中介機(jī)構(gòu)“被退出”土增稅清算審核的影響
3．廣東省土增稅清算管理規(guī)程（征求意見稿）的變化趨勢(shì)
4．土增稅“走逃失聯(lián)”能解決問題嗎

二、清算前期的籌劃與應(yīng)對(duì)
5．土增稅征管流程系統(tǒng)剖析
6．土增稅征收范圍確認(rèn)
7．金稅三期中土增稅稅源信息報(bào)告注意要點(diǎn)
8．項(xiàng)目報(bào)建前期的籌劃與布局
9．【案例】“一分法”、“二分法”哪個(gè)對(duì)企業(yè)有利
10．清算單位、分期的調(diào)整與補(bǔ)救
11．【案例】土增稅清算時(shí)點(diǎn)的把控與應(yīng)對(duì)
12．可售面積與清算面積的確認(rèn)
13．公配設(shè)施規(guī)劃的影響與應(yīng)對(duì)
14．票據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)管理與應(yīng)對(duì)

三、收入的確認(rèn)、籌劃
15．收入組成與確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)處理
16．一般計(jì)稅下土增稅收入與成本的確認(rèn)
17．“買一贈(zèng)一”的處理方法與收入確認(rèn)
18．【案例】?jī)r(jià)格偏低的風(fēng)險(xiǎn)與合理利用
19．違約金、更名費(fèi)、價(jià)外費(fèi)用的處理
20．【案例】銷售時(shí)如何定價(jià)稅負(fù)更低

四、成本、費(fèi)用的處理與籌劃
21．土地、開發(fā)成本剖析與處理
22．特殊拿地方式下土地價(jià)款的確認(rèn)
23．“限低價(jià)、競(jìng)配建”土增稅清算方法
24．開發(fā)間接費(fèi)與利息的處理
25．代收費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)
26．【劇透】各個(gè)扣除項(xiàng)目的管理與協(xié)調(diào)
27．【案例】拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分?jǐn)偺幚?br /> 28．【案例】成本分?jǐn)偡椒ǖ暮侠磉x擇
29．地下建筑的成本分?jǐn)傔x擇
30．無產(chǎn)權(quán)、人防車位各處置下稅務(wù)處理
31．開票“過多”帶來的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)
32．層高系數(shù)法等特殊方法的運(yùn)用

五、特殊問題的處理與應(yīng)對(duì)
33．土地出讓金分期付款利息的處理
34．【案例】紅線外配套設(shè)施的清算處理
35．代建管理費(fèi)的處理方法
36．土增稅二次清算風(fēng)險(xiǎn)管理
37．地下建筑怎么清算對(duì)企業(yè)更有利
38．【案例】關(guān)聯(lián)交易在土增稅中運(yùn)用與風(fēng)險(xiǎn)
39．如何利用裝修裝飾無風(fēng)險(xiǎn)且能降低稅負(fù)
40．【案例】清算后企業(yè)虧損的退稅處理

六、清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃分享
41．稅負(fù)動(dòng)態(tài)測(cè)算模型的設(shè)計(jì)技巧
42．清算中其他地方利好政策的借鑒運(yùn)用
43．清算審核發(fā)現(xiàn)其他稅種問題的應(yīng)對(duì)
44．征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)
45．清算方案選擇與稅企關(guān)系協(xié)調(diào)
46．滯銷房產(chǎn)是低價(jià)轉(zhuǎn)讓還是先用
47．實(shí)戰(zhàn)案例分析

七、現(xiàn)場(chǎng)答疑交流

講師介紹：
牛魯鵬：知名房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任北京稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長(zhǎng)；曾任深圳某房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理。金旭紅簽約講師、會(huì)員答疑專家、稅收籌劃顧問。從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢16年，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權(quán)設(shè)計(jì)、并購(gòu)重組，出具的方案以實(shí)用性強(qiáng)、可落地見長(zhǎng)。已為140多家房地產(chǎn)企業(yè)260多個(gè)項(xiàng)目提供稅務(wù)咨詢服務(wù)，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實(shí)戰(zhàn)與案例精解》、《房地產(chǎn)全流程稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)》（2023）等多部房地產(chǎn)財(cái)稅著作。主講課程《房企全流程50個(gè)稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對(duì)策略》《土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對(duì)》《房地產(chǎn)業(yè)三大主稅關(guān)鍵業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與籌劃應(yīng)對(duì)》等，課程貼合實(shí)務(wù)、實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評(píng)。

土增稅清算與審核應(yīng)對(duì)公開課